Che fine hanno fatto le 150.000 case scomparse dal mercato degli affitti in Spagna?

In un momento in cui gli spagnoli tornano a scendere in piazza per protestare contro gli affitti turistici e rivendicare alloggi a prezzi accessibili , gli esperti ritengono che negli ultimi anni migliaia di immobili potrebbero aver abbandonato il mercato degli affitti a lungo termine.

È noto che la Spagna sta attraversando una crisi immobiliare. Ciò è particolarmente evidente nel periodo post-pandemico, quando la combinazione di scarsa offerta e aumento del numero di alloggi in affitto per turisti ha causato un'inflazione di mercato. In molte città del paese, i prezzi sono cresciuti così rapidamente che gli abitanti sono stati costretti ad abbandonare i propri quartieri. L'affitto ora costa agli spagnoli in media il 47% del loro stipendio, mentre gli stipendi stessi sono cresciuti solo del 7,4% negli ultimi tre anni.

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I proprietari (molto spesso spagnoli, va detto) stanno sempre più ritirando i loro immobili in affitto dal mercato, convertendoli in Airbnb, molto più redditizi. Molti, quindi, attribuiscono a questa percepita avidità una delle cause profonde della crisi immobiliare del Paese, insieme al crescente numero di turisti e nomadi digitali che arrivano nel Paese, i quali contribuiscono anch'essi al problema.

Ma potrebbe esserci anche un'altra ragione, che il governo spagnolo a guida socialista potrebbe non aver previsto. Un interessante articolo pubblicato di recente sul quotidiano spagnolo El Mundo ha indicato la controversa legge sull'edilizia abitativa, che ha appena festeggiato il suo secondo anniversario, come una delle ragioni principali.

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Citando esperti del settore, si afferma che ben 150.000 immobili in affitto in Spagna sono scomparsi dal mercato da quando la legge è stata approvata nel maggio 2023.

Secondo i dati del sito web immobiliare Idealista , il patrimonio immobiliare è sceso complessivamente del 17 percento, mentre un altro studio dell'Osservatorio degli affitti della Fundación Alquiler Seguro stima che siano scomparse fino a 120.000 unità e che la cifra salirà a 150.000 entro la fine del 2025.

Secondo quanto riportato, per quattro agenzie immobiliari su dieci in Spagna, l'offerta di immobili in affitto a lungo termine nei loro portafogli è diminuita di oltre il 50 percento dall'entrata in vigore della legge, mentre la domanda continua a crescere di oltre il 20 percento.

Quindi, cosa è successo?

Cattiva legislazione?

Nonostante i tentativi di intervento del governo, i prezzi sono saliti alle stelle, affermano gli esperti, principalmente a causa del calo dell'offerta sul mercato. Questo è un problema sempre più diffuso in tutto il paese. I dati di El Mundo mostrano che a Barcellona le scorte sono diminuite del 46%. A Cordova, la percentuale è del 66%; a Bilbao e San Sebastián del 36%; a Palma del 35%; a Siviglia del 31%; a Malaga del 23%; e a Madrid del 21%.

El Mundo ha utilizzato anche un parametro meno noto ma illuminante per misurare la gravità della crisi immobiliare spagnola.

"Un altro modo per misurarlo", afferma, è quello di osservare "la concorrenza tra potenziali inquilini per gli appartamenti in offerta". Osservando quante persone competono per gli immobili in affitto in varie città: "A Barcellona, ​​c'è una media di 61 famiglie per ogni annuncio, seguita da Palma (57), Madrid (42), Bilbao (37), San Sebastián (37) e Siviglia (35)".

Alcuni esperti attribuiscono la causa di questo fenomeno ai limiti agli affitti nei mercati degli affitti "sotto stress". Secondo la legge sull'edilizia abitativa, le aree considerate "sotto stress" erano quelle in cui i prezzi superavano di cinque punti l'indice dei prezzi al consumo (IPC) della rispettiva provincia o in cui le famiglie dedicavano più del 30% del proprio stipendio al pagamento dell'affitto. Questa era una delle parti più controverse della legge.

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Finora, solo la Catalogna e i Paesi Baschi hanno applicato questi limiti, ma Hernández e Fosch sostengono che "l'effetto è sufficiente per inviare un messaggio ad altri investitori e proprietari su cosa potrebbe accadere se tutte le regioni seguissero l'esempio".

"Questa è quindi la ragione fondamentale alla base dell'abbandono da parte di molti proprietari del mercato degli affitti residenziali a lungo termine", aggiungono. Idealista ha analizzato i dati delle 15 principali città catalane e ha rilevato che il numero di contratti di locazione a lungo termine è diminuito del 21,5% dall'entrata in vigore della Legge sull'Edilizia Abitativa e del tetto massimo agli affitti.

In parole povere: i proprietari hanno valutato i limiti di prezzo in Catalogna e nei Paesi Baschi e hanno deciso di ritirare i loro immobili dal mercato prima che norme simili entrino in vigore nella loro regione?

"Molti proprietari non vogliono mettere le loro case sul mercato degli affitti a lungo termine a causa dell'insicurezza e della paura della cosiddetta inquiocupación", ha detto a El Mundo Ferran Font, direttore della ricerca del sito web Pisos.com.

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"Stiamo anche notando che gli eredi, che in precedenza sceglievano di affittare i loro immobili e di ottenere un rendimento nel tempo, ora scelgono direttamente di vendere perché non vogliono correre rischi con gli inquilini e perché vogliono sfruttare gli attuali prezzi di vendita", aggiunge Font.

Di conseguenza, molti degli immobili che da tempo sono sul mercato degli affitti vengono ora messi in vendita.

Affitti temporanei

Indipendentemente dal fatto che i proprietari vendano effettivamente o semplicemente ritirino i loro immobili dal mercato, migliaia di questi appartamenti finiscono per essere affittati in modo stagionale/temporaneo o per essere affittati a breve termine ai turisti, come avviene con Airbnb.

El Mundo cita dati secondo cui a Malaga, una delle città più colpite dalla fuga di immobili in affitto a prezzi accessibili, il reddito di un appartamento turistico può superare quello di un affitto convenzionale fino al 400%. I limiti di prezzo e la legislazione in alcune regioni sono una cosa, ma in molti casi, in altre parti della Spagna, la risposta sembra chiara: il profitto.

Molti proprietari, infatti, ora optano per affitti stagionali o camere per aggirare le norme del Codice dell'Edilizia Abitativa. Contratti temporanei e camere sono diventati una scappatoia per i proprietari, che li hanno sfruttati per aumentare i prezzi ed evitare le commissioni delle agenzie immobiliari. Secondo i dati del sito web specializzato Idealista, gli affitti stagionali hanno acquisito slancio, con un aumento dell'offerta del 25% su base annua nel primo trimestre del 2025, e ora rappresentano il 14% dell'intero mercato locativo in Spagna. A Barcellona, ​​il 47% delle case in offerta è in affitto stagionale, mentre a San Sebastián rappresenta il 37% del totale.

Con tutti i recenti cambiamenti legislativi e l'incertezza, alcuni proprietari preferiscono lasciare i propri immobili vuoti. Secondo i dati di un sondaggio di Fotocasa Research, quasi il 3% dei proprietari di case in Spagna ha un immobile vuoto, sia perché in condizioni abitabili, sia per timore di mancato pagamento o danni all'immobile (18%) e per timore di non poterlo recuperare in caso di insolvenza (10%).

Chiaramente, una combinazione di fattori ha causato la fuga di massa di immobili dal mercato immobiliare locativo spagnolo. La ricerca del profitto da parte dei proprietari, ovviamente, è una di queste, qualcosa che molti in Spagna potrebbero definire pura avidità, ma sembra anche che i tentativi del governo spagnolo di intervenire sul mercato, come i limiti di prezzo, per quanto ben intenzionati, abbiano causato incertezza, spaventando molti proprietari e spingendoli a cercare scappatoie o elusioni della nuova legislazione.

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