Nieuw onderzoek werpt licht op wie alle Airbnb-achtige huurwoningen in Spanje bezit

Kortdurende toeristische vakanties blijken een van de belangrijkste redenen te zijn waarom de huizenprijzen en huren in Spanje de afgelopen vijf jaar zo zijn gestegen.

Desondanks heeft de Spaanse overheid geen gedetailleerde gegevens vrijgegeven die duidelijk laten zien welke groep de meeste appartementen bezit en of ze deze voor korte-, tijdelijke of langetermijnverhuur gebruiken.

Het lokale Spanje heeft eerder onderzoek gedaan naar deze kwestie , met als beste officiële benadering van de structuur van onroerendgoedbezit in Spanje gegevens van het Barcelona Metropolitan Housing Observatory (OHMB). In een onderzoek uit 2022 concludeerde het OHMB dat 36 procent van de huurappartementen in Barcelona toebehoorde aan verhuurders die meer dan 10 panden bezaten.

Nu, in 2025, beschikken we over nieuwe gegevens waarmee we kunnen vaststellen wie de eigenaar is van een groot aantal kortetermijnverhuurbedrijven in Spanje.

Uit een onderzoek van toerisme-informatieplatform Mabrian, uitgevoerd in opdracht van het toonaangevende Spaanse radiostation Cadena Ser, blijkt dat 26 procent van de toeristische appartementen in Spanje in handen is van verhuurders die meerdere panden bezitten, in plaats van van particulieren die er slechts één bezitten.

Mabrian analyseerde gegevens van drie belangrijke platforms - Airbnb, Booking.com en Tripadvisor - en keek daarbij naar verschillende factoren, zoals het aantal gemelde vergunningen, de spreiding van eigenaren en het aantal vakantiewoningen dat zij beheren.

Mabrian definieert individuele woningeigenaren als eigenaren met slechts één woning voor korte termijn verhuur, middelgrote eigenaren als eigenaren met twee tot tien woningen, en grote eigenaren als eigenaren met elf tot 51 woningen. In de laatste categorie zijn ze onderverdeeld in drie groepen op basis van het aantal woningen dat ze bezitten, variërend van elf tot twintig, van eenentwintig tot vijftig, en van 51 of meer.

Uit het onderzoek blijkt ook dat vier op de tien huurappartementen niet hebben aangegeven dat ze over een toeristenvergunning beschikken.

Dit betekent waarschijnlijk dat ze er geen hebben en dat ze zich niet houden aan de huidige regelgeving ter plaatse. Dit kan betekenen dat ze geen toestemming van hun buren hebben, geen aparte ingang hebben of zich in een gebied bevinden waar toeristenvergunningen verboden zijn.

"Er is een vereiste om er een te hebben, maar geen vereiste om hem te publiceren", legt Carlos Cendra, partner en directeur marketing en communicatie bij Mabrian, uit.

Bovendien bleek uit het onderzoek dat hoe meer panden een verhuurder bezit, hoe hoger de huurprijs is die hij vraagt.

Eigenaren van één woning vragen gemiddeld € 41,10, eigenaren van middelgrote woningen € 46,90 en eigenaren van grote woningen met meer dan 51 appartementen vragen € 63,80.

"Wij schrijven dit toe aan een andere productpositionering en een professioneler marketingsysteem. Dit zijn veel professionelere structuren die een veel betere kwaliteit bieden, met een andere kwaliteitspositionering dan die van kleinschalige vastgoedeigenaren of particulieren. Dit betekent dat ze zich specifiek richten op het verhogen van de resultaten en winstgevendheid, en dat ze mogelijk tegen een iets hogere prijs kunnen verkopen", legt Cendra uit.

Toeristenappartementen worden deels verantwoordelijk gehouden voor de Spaanse woningcrisis. Omdat ze aanzienlijk lucratiever kunnen zijn bij een hoge bezettingsgraad, geven verhuurders er vaak de voorkeur aan om aan toeristen te verhuren in plaats van aan huurders voor langere tijd, waardoor het aantal reguliere huurwoningen afneemt en de prijzen stijgen.

Hoewel uit de gegevens van Mabrian blijkt dat 26 procent van de Airbnb-achtige verhuur in handen is van verhuurders van meerdere panden en bedrijven, is de resterende 74 procent van de kortetermijnverhuur in Spanje in handen van individuele eigenaren die slechts één unit verhuren aan vakantiegangers.

Dit zou betekenen dat de gemiddelde Spanjaard, die wat extra geld probeert te verdienen met zijn tweede huis, het grootste deel van de Spaanse markt voor vakantiewoningen vertegenwoordigt.

In veel gevallen kan het geld dat ze verdienen met de verhuur van hun tweede huis hen maandelijks in staat stellen om rond te komen. Anderen met gewilde huizen op populaire toeristische plekken kunnen misschien een aanzienlijk inkomen genereren, maar dat is lang niet zo winstgevend als bedrijven en eigenaren van meerdere panden met een grote vastgoedportefeuille.

Deze nuances maken het reguleren van de Spaanse vakantieverhuursector zo ingewikkeld. Ze verklaren ook deels waarom de Spaanse overheid tot nu toe moeite heeft gehad met het opstellen van effectieve wetgeving.

LEES OOK: Hoe de regels voor toeristeninschrijvingen in gebouwen in Spanje in april veranderen

Verschillende gemeenten in het land hanteren hun eigen regels voor het aanvragen van een toeristenvergunning. Ze willen hiermee het aantal toeristen terugdringen, maar veel gemeenten opereren nog steeds illegaal.