Cinq raisons pour lesquelles la loi espagnole sur le logement a échoué

La loi sur le logement était une réforme de la loi sur la location urbaine et visait à réguler les prix de location en créant un indice de contrôle des loyers, à augmenter les impôts pour les propriétaires de propriétés vides et à créer des incitations pour ceux qui louaient leurs logements à un prix inférieur à la valeur du marché.

Deux ans plus tard, la situation n'a fait qu'empirer. Les prix moyens des loyers en Espagne ont même augmenté de 24 % entre mai 2023 et avril 2025, selon les données du portail immobilier Idealista.

L'offre de logements sur le marché locatif permanent a diminué de 17 pour cent en Espagne au cours de cette période et on a également constaté une augmentation significative du nombre de personnes intéressées par la location, de 79 pour cent au cours des deux dernières années.

Cette augmentation de la demande et la diminution de l’offre ont également conduit à des prix historiques.

Tout cela indique que la loi espagnole sur le logement a échoué lamentablement, mais pourquoi ?

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Les propriétaires se tournent vers la location saisonnière

Selon Idealista, alors que l'offre de locations régulières est en baisse, les locations saisonnières ont grimpé en flèche avec une augmentation de 25 % sur un an de l'offre au premier trimestre, représentant désormais 14 % de l'ensemble du marché locatif en Espagne.

Dans À Barcelone, 47 pour cent des logements répertoriés sont des locations saisonnières, tandis qu'à Saint-Sébastien, ils représentent 37 pour cent du total.

De nombreux propriétaires sont fatigués de l'incertitude juridique entourant les locations standard et beaucoup d'entre eux se sont tournés vers les locations temporaires ou saisonnières, d'autant plus qu'ils se trouvent dans un vide juridique entre les locations à court et à long terme qui ne sont actuellement pas soumises à des réglementations aussi strictes.

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Une baisse de l'offre et une demande en flèche

Les statistiques du principal portail immobilier espagnol montrent que l'offre locative nationale a diminué de 3 % au premier trimestre 2025, conformément à ce qui se passe depuis deux ans.

Pendant ce temps, la demande est forte et le nombre de personnes souhaitant louer un appartement ne cesse de croître. Par exemple, entre janvier et mars de cette année, 35 locataires en moyenne ont postulé pour chaque logement.

La concurrence pour les locations est la plus forte à Barcelone avec 61 familles par annonce, suivie de Palma de Majorque (57), Madrid (42), Bilbao (37), Saint-Sébastien (37) et Séville (35).

En dessous de la moyenne nationale se trouvent Valence (31), Malaga (28) et Alicante (25).

Au cours des deux années qui ont suivi l’entrée en vigueur de la loi sur le logement, la demande a augmenté de 79 %.

Les prix des loyers continuent d'augmenter

Le marché locatif est sous forte pression, 25 capitales provinciales ayant enregistré des records. Les prix n'ont d'ailleurs cessé d'augmenter ces deux dernières années, atteignant désormais 24 % en moyenne. Les plus fortes hausses ont été observées à Ségovie (39 %), Valence (35 %), Madrid (31 %) et Santa Cruz de Tenerife (30 %).

Dans les grandes capitales, la tendance est également à la hausse des loyers : Barcelone (28 %), Alicante (27 %) et Malaga et Palma (24 %).

Environ 25 capitales provinciales ont clôturé le mois d'avril 2025 avec des loyers à des niveaux records, atteignant en moyenne 14,3 € par mètre carré, selon le dernier rapport de prix publié par Idealista.

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Le renforcement des contrôles sur les loyers à court terme n'a pas eu l'effet escompté

Le gouvernement espagnol a renforcé les contrôles sur les locations de type Airbnb, notamment le registre des locations de courte durée. Ainsi, tous les appartements touristiques, locations saisonnières et locations de chambres doivent être enregistrés sur une plateforme avant de pouvoir être annoncés. Cette mesure n'entrera en vigueur qu'à partir du 1er juillet.

De plus, les propriétaires et les locataires sont obligés de justifier les locations à court terme, comme des contrats de travail temporaires, des cours ou des visas de courte durée, ce qui pose également des problèmes.

Depuis avril, il est également plus difficile pour les propriétaires d'appartements et de logements dans des immeubles résidentiels partagés en Espagne de les convertir en locations de vacances à court terme pour les touristes.

Malgré toutes ces mesures, les propriétaires ne mettent pas leurs biens sur le marché de la location à long terme, beaucoup préférant les laisser vides ou en faire des locations temporaires.

Les locations saisonnières ou temporaires sont toujours réglementées par le Code civil, car les partis politiques ne parviennent pas à s’entendre sur les meilleures mesures à prendre pour aller de l’avant.

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Le plan « zones stressées » n'a pas fonctionné

L'un des principaux éléments de la loi sur le logement a été l'introduction de « marchés résidentiels sous tension ». Cette mesure limite la hausse des prix des nouveaux contrats de location dans certaines zones. Les zones étaient considérées comme sous tension si les prix dépassaient de cinq points l'indice des prix à la consommation (IPC) de leur province respective ou si les familles consacraient plus de 30 % de leur salaire au paiement du loyer.

Chaque région du pays était libre de mettre en œuvre cette mesure ou non. La Catalogne a été la première région à déclarer 140 municipalités comme prévu en mars 2024. Ce nombre a été étendu à 131 localités supplémentaires en octobre.

Le problème est que leur mise en œuvre a pris du temps. Ce n'est qu'au début de cette année que plusieurs communes basques ont rejoint les 271 communes catalanes. Saint-Sébastien est la dernière commune en date à rejoindre les zones en difficulté du Pays basque.

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D'autres villes, comme Bilbao, Vitoria i Gasteiz, La Corogne, Saint-Jacques-de-Compostelle et Las Palmas de Gran Canaria, étudient actuellement si elles remplissent les conditions pour postuler ou non.

Des questions subsistent quant à son efficacité. Idealista a analysé les données des 15 plus grandes villes catalanes et a constaté que le nombre de contrats de location longue durée a diminué de 21,5 % depuis l'entrée en vigueur de la loi sur le logement et du plafonnement des loyers.

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