Reparaciones cosméticas: ¿Realmente es necesario blanquear las paredes?

Un nuevo amor, una nueva etapa en la vida y un nuevo hogar. Has tomado la inspiradora decisión de empezar a vivir con tu nueva pareja, has encontrado un piso inesperadamente rápido y ya estás planeando una visita a la mueblería. Necesitas un armario nuevo, al igual que un sofá. Casi se te olvida que, en este caso, hay que reformar dos pisos individuales. ¿O sí? ¿Qué tipo de trabajo puede realmente imponerte un casero?

En principio, el arrendador está obligado a mantener la casa o apartamento en condiciones adecuadas para su uso contractual, según lo estipula el Código Civil alemán (BGB, artículo 535). No obstante, puede ser legítimo que el arrendador exija al inquilino que realice obras de renovación; un ejemplo clásico es el encalado de las paredes. No obstante, deben cumplirse ciertas condiciones. «Solo si el apartamento se entrega reformado se puede exigir al inquilino que realice reparaciones estéticas», afirma Jutta Hartmann, portavoz de la Asociación Alemana de Inquilinos en Berlín, citando una de estas condiciones. A menos que el arrendador ofrezca una compensación económica adecuada, una opción podría ser condonarle al inquilino el pago de un mes de alquiler. Si alguna vez se mudó a un apartamento bastante deteriorado, generalmente no tendrá que cargar con cubos de pintura.

Si el apartamento se entregó reformado al entrar a vivir, el arrendador generalmente tiene derecho a exigir trabajos como empapelar, pintar o encalar paredes y techos. También se permite pintar desde dentro radiadores y tuberías de calefacción, puertas interiores, ventanas y puertas exteriores; se pueden encontrar más detalles al respecto en la Segunda Ordenanza de Cálculo (II. BV, artículo 28) . Sin embargo, los arrendadores no pueden exigir a los inquilinos trabajos de reforma completos. Por ejemplo, reemplazar una moqueta desgastada no se considera una reparación estética, ni lijar y sellar un suelo de parqué. Un paso en falso desde la perspectiva del arrendador, pero motivo de celebración desde el punto de vista del inquilino: si un contrato de alquiler contiene una cláusula estándar que obliga al inquilino a lijar el parqué además de pintar, esta cláusula es completamente inválida. En ese caso, los inquilinos ni siquiera tienen que pintar. Una cláusula que vincule la pintura con la pintura exterior del balcón sería igualmente inadmisible.

Cualquiera que planee un pequeño biotopo en su propiedad tiene una libertad de diseño comparativamente considerable. Sin embargo, hay algunos aspectos a considerar desde una perspectiva legal.

En lo que respecta a las reparaciones estéticas, es habitual incluirlas en cláusulas estándar que especifican plazos específicos. Pero tenga cuidado: si el contrato de arrendamiento estipula, por ejemplo, que «las reparaciones estéticas en la cocina, el baño y el dormitorio deben realizarse a más tardar cada cinco años», los inquilinos pueden ignorarlo. Los llamados plazos rígidos, que se pueden identificar con frases como «a más tardar», «siempre» o «al menos», son inadmisibles. El Tribunal Federal de Justicia dictaminó sobre esto en 2004 (VIII ZR 361/03).

"Las regulaciones con un lenguaje flexible respecto a las reparaciones cosméticas siguen vigentes", enfatiza Jutta Hartmann. "Pueden incluir términos como 'habitualmente' o 'regularmente'". Esta categoría de plazos flexibles también incluye frases como "generalmente", "según sea necesario" o "si es necesario". Para los plazos de renovación de espacios residenciales, tres años es lo habitual y apropiado para cocinas, baños y aseos. O cinco años para salones y dormitorios, así como para pasillos, suelos y aseos. Incluso si las regulaciones de renovación estipuladas en el contrato de alquiler están vigentes, los arrendadores no pueden insistir en que profesionales se encarguen de las obras. Si los residentes desean realizar las obras ellos mismos, está permitido.

Jutta Hartmann nos recuerda que incluso con plazos ajustados, puede haber margen de negociación. «Siempre depende del estado actual del apartamento», afirma. Al fin y al cabo, la cocina puede necesitar una reforma urgente, mientras que el salón no. «Siempre es bueno tener la oportunidad de hablar con el propietario individualmente sobre qué obras son necesarias y cuáles no». La abogada también aconseja: «Documente el estado del apartamento con fotos al alquilarlo. Así podrá demostrar, por ejemplo, que el apartamento estaba realmente sin reformar cuando se mudó».